Gewerberaummietrecht

Schriftformerfordernis bei Gewerberaummietverträgen

26.08.2007
Ein Mietvertrag, der auf eine Dauer von mehr als einem Jahr abgeschlossen wird, bedarf gemäß § 550 BGB in Verbindung mit § 126 BGB der gesetzlichen Schriftform. Dabei genügt es, wenn die wesentlichen Vertragsgesichtspunkte (Mietobjekt, Mietzins, Dauer, Vertragsparteien) in der Vertragsurkunde enthalten sind.

Das Kammergericht Berlin hatte nunmehr mit Urteil vom 05.07.2007 (AZ: 8 U 182/06) darüber zu entscheiden, ob nach Abschluss des Mietvertrages durchgeführte Änderungen an den Ausführungs- und Bauplänen der schriftlichen Einbeziehung in den Mietvertrag bedurft hätten. So waren zum Beispiel aus vier geplanten Türen tatsächlich zwei Türen und zwei Fenster geworden, im Gebäude war eine Trennwand zwischen Markt- und Bürobereich verlegt worden, im Objekt waren zwei zusätzliche Fluchttüren angebracht worden und im Eingangsbereich entfielen vorgesehene Stützen. All dies sieht das Kammergericht Berlin lediglich als Ausführungsänderungen, als Detailänderungen an, die einer korrekten Beschreibung des Mietobjektes nicht entgegenstehen. Daraus folge keine Verletzung des Schriftformerfordernisses.

Nico Bergerhoff
Fachanwalt für Mietrecht und WEG

Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

01.08.2007
In zwei Entscheidungen vom 21.03.2007 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen, wann ein Vermieter von Geschäftsräumen im Falle der Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist.

In der ersten Entscheidung (XII ZR 255/04) stellte der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass der Vermieter von Geschäftsräumen im Gegensatz zum Wohnraumvermieter die Zahlung der Kaution bereits vor Übergabe der Mieträume verlangen kann. Hierfür besteht ein Sicherungsinteresse, das den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis bei Nichtzahlung der Kaution fristlos zu kündigen. Anders verhält es sich nur dann, wenn der Vermieter die Geschäftsräume in einem mangelhaften Zustand anbietet und sich damit selbst vertragswidrig verhält. Bezahlt der Mieter daraufhin die Kaution nicht, so ist es dem Vermieter verwehrt, hierauf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu stützen. Vielmehr hat er zunächst die Mangelbeseitigung vorzunehmen.

In der zweiten Entscheidung des BGH vom 21.03.2007 (XII ZR 36/05) betonte der Bundesgerichtshof die Möglichkeit des Vermieters von Geschäftsräumen, bei Nichtzahlung der Kaution die fristlose Kündigung sofort auszusprechen. Bei der Nichtzahlung der Kaution handelt es sich um eine erhebliche Vertragsverletzung, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Allerdings muß die fristlose Kündigung stets in einem angemessenen Zeitraum ausgesprochen werden. Der Bundesgerichtshof hat einen Zeitraum von 4 Monaten noch als angemessen betrachtet. Freilich kommt es hier allerdings immer auf die Umstände des Einzelfalles an, so dass nur empfohlen werden kann, nicht zu lange mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung zuzuwarten.

Michael Zimmermann
Rechtsanwalt

Haftung des Mietsonderverwalters:

14.03.2007
Das Oberlandesgericht Koblenz hatte sich mit der Frage zu befassen, wie weit die Sorgfaltspflicht eines Verwalters geht, der von der Eigentümerin eines Geschäftshauses mit der Verwaltung dieses Hauses, also auch mit der Vermietung, beauftragt ist. Eine Gewerbeeinheit war 2001 vermietet. Dort war ein Konkurrenzschutz gewährt worden mit dem Hinweis, dass kein weiterer Buchhandel/Verlag im selben Haus betrieben werden dürfe.

2003 schloss der Verwalter für die Eigentümerin des Hauses einen Mietvertrag mit zwei Journalistinnen, deren Wirkungskreis Wissenschafts- und Hochschulthemen waren. Sie baten den Verwalter, einen Hinweis auf den T.-Verlag anbringen zu dürfen. Dies wurde gestattet. Nun beanstandete die Erstmieterin diese Schilder, kündigte und zog aus.

Das Landgericht Koblenz hatte eine Schadensersatzpflicht des Beklagten festgestellt, das Oberlandesgericht Koblenz (Urteil vom 11.05.2006, Az: 5 U 1805/05) bestätigt eine Verletzung der Sorgfaltspflicht. „Gerettet“ hat den Verwalter nur, daß er in seinem Verwaltervertrag eine wirksame Haftungsbeschränkung vereinbart hatte.

Hinweis für die Praxis:

Der Wohnungsverwalter/Mietsonderverwalter sollte in seinem Vertrag eine wirksame Haftungsbeschränkung aufnehmen. Zugleich muss gerade beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen die Vertragslage sorgfältig geprüft werden. Selbst wenn man die Kündigung des Erstmieters als überzogene Reaktion bewertet und dafür keine Verantwortlichkeit sieht, werden bei Verletzungen von Konkurrenzschutzvereinbarungen die Gerichte ggf. eine Haftung des Haus/Wohnungsverwalters bejahen.

Bernd Schmitz-Peiffer
Fachanwalt für Mietrecht und WEG