Wohnraummietrecht

Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter

16.07.2011
Nach stetiger Rechtsprechung ist es dem Wohnungseigentümer und -vermieter möglich, eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter zu übertragen. Wie nun das AG Köln allerdings klarstellt, erfordern die dadurch für den Mieter begründeten erheblichen Zusatzpflichten und das für ihn bestehende nicht unerhebliche Haftungsrisiko eine konkrete und individuelle Regelung im Hauptmietvertrag (Urteil vom 27.1.2011, Az. 210 C 107/10).

Wird dagegen beispielsweise die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme des Winterdienstes in der Hausordnung vereinbart, so ist darin nach der Auffassung des Amtsgerichts Köln eine überraschende Regelung im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB zu sehen. Eine solche Regelung wäre folglich unwirksam.

Die bisherige faktische Übernahme der Verkehrssicherungspflicht trotz unwirksamer Klauseln begründet keine zukünftige Verpflichtung des Mieters mit der Folge, dass der Mieter ohne weiteres für die Zukunft erklären kann, wenn Winterdienstes nicht mehr durchführen zu wollen. Eine klare und eindeutige Formulierung im Hauptmietvertrag ist deshalb unbedingt zu empfehlen.

Bernd Schmitz-Peiffer
Fachanwalt für Mietrecht und WEG

Verjährung rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen nach 6 Monaten!

16.07.2011
Der der Entscheidung des Landgerichts Freiburg (Urteil vom 15.7.2010; AZ: 3 S 102/10) zu Grunde liegende Sachverhalt ist vielen Vermietern mittlerweile bekannt: Der Mieter erbringt aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen, lässt sich danach anwaltlich beraten und erfährt, hierzu überhaupt nicht verpflichtet gewesen zu sein. Folge ist die Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen hinsichtlich der Kosten der Schönheitsreparaturen mit der Begründung, dass ein Rechtsgrund zur Erbringung der Leistung durch den Mieter niemals bestanden habe.

Bislang ungeklärt umstritten war die Frage, innerhalb welchen Zeitraums der Mieter diesen Rückforderungsanspruch geltend machen muss. Während zu viel bezahlte Miete innerhalb von drei Jahren (ab Ende des Jahres, in welchem die Überzahlung erfolgt ist) zurückgefordert werden kann, entschied nunmehr das Amtsgericht Freiburg in seinem Urteil vom 5.3.2010 (AZ: 6 C 4050/10), dass für den Rückforderungsanspruch die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei. Dies bedeutet, dass der Mieter bereits nach Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung seine Ansprüche nicht mehr geltend machen kann, auch wenn er gar nicht wusste, dass er überhaupt einen Rückforderungsanspruch hat. Dieser Auffassung ist das Landgericht Freiburg in der oben erwähnten Entscheidung gefolgt.

Über die hiergegen eingelegte Revision hat zwischenzeitlich der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 4.5.2011 entschieden. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Auffassung des Landgerichts Freiburg und geht daher von einer sechsmonatigen Verjährungsfrist aus. Der Zeitraum, in welchem der Vermieter mit Rückforderungsansprüchen konfrontiert werden kann, ist damit zu seinen Gunsten eng begrenzt worden.

Michael Zimmermann
Rechtsanwalt

Schadensersatzpflicht des Vermieters bei eigenmächtigem Ausräumen der Wohnung

16.02.2011
Der Bundesgerichtshof hat einen Vermieter verurteilt, dem Mieter Schadensersatz zu leisten, wenn der Vermieter ohne Vorlage eines gerichtlichen Räumungstitels die Wohnung in Besitz nimmt und eigenmächtig ausräumt (Urteil vom 9.11.2010, Az.: VIII ZR 45/09).

Der Vermieter sollte eine Räumungsklage führen und mit dem Titel dann Vollstreckungsmaßnahmen einleiten, oder wenigstens, wie der Bundesgerichtshof sagt, bevor er durch verbotene Eigenmacht die Wohnung in Besitz nimmt, seiner Obhutspflicht genügen und im eigenen Interesse ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen. Tut er dies nämlich nicht, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrundegelegten Gegenstände von den Abgaben des Mieters abweichen, die zunächst einmal nur plausibel sein müssen. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter für abhanden gekommene, beschädigte oder verschmutzte Gegenstände Schadensersatz in Höhe von 61.812,65 € geltend gemacht.

Es scheint Unternehmen zu geben, die den falschen Rat geben zu einer sogenannten „kalten Wohnungsräumung“. Entscheidend ist, dass der Vermieter dem Mieter gegenüber wegen dieser irrtümlichen Selbsthilfe nach § 231 BGB unabhängig von einem Verschulden zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Der Bundesgerichtshof verlangt in solch einem Fall von der Vermieterseite ein Bestandsverzeichnis, das zu den einzelnen Gegenständen, deren Zustand, ggf. Beschädigungen und Werten, konkret beweisbar eine Aussage trifft. Der BGH hat das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit diese Feststellung zu Umfang und Wert der abhanden gekommenen und beschädigten Gegenstände getroffen wird.

Bernd Schmitz-Peiffer
Fachanwalt für Mietrecht und WEG