Kreditfinanzierter Beitritt zum geschlossenen Immobilienfonds
05.06.2004
Mit Urteil vom 14.06.04 (AZ II ZR 392/01 u.a.) befasste sich der 2. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes mit kreditfinanzierten Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds.
Die Initiatoren von verschiedenen Immobilienfonds hatten über Anlagevermittler Käufer für Projekte geworben, zu welchen diese ohne Eigenkapital beitreten konnten. Den Anlagevermittlern waren von kreditgebenden Banken hierzu die Kreditformulare direkt überlassen worden. Der Anteilskauf im Immobilienfond erfolgte lediglich kreditfinanziert.
Die in Aussicht gestellten Mieterwartungen hatten sich nicht erfüllt. Zudem war ein großer Teil der Anlagegelder offenbar nicht in die Immobilien geflossen, sondern von den Initiatoren der einzelnen Fonds vereinnahmt worden. Mietgarantieren, die hingegeben worden sind, stellten sich als wertlos heraus. Die Anleger verlangten von den Banken Rückzahlung der bereits geleisteten Zahlungen, die Banken umgekehrt bestanden auf der Erfüllung der abgeschlossenen Kreditverträge.
Der 2. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes sah im Fondbeitrittsgeschäft und im Kreditabschluß ein verbundenes Geschäft, so dass die Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes (nunmehr §§ 491 ff und 655a ff BGB) greifen. D. h. die Bank muss alle rechtlichen Einwendungen gegen sich gelten lassen, die der Anleger auch gegen die Initiatoren der Fonds erheben kann. In den vom BGH zu entscheidenden Fällen war dies der Einwand der arglistigen Täuschung. Dieser führte zu einem Anspruch der Anleger auch gegen die kreditgebenden Banken, den Anleger so zu stellen, als sei der Kreditvertrag nie geschlossen worden, woraus auch der Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die bereits an die Bank geleisteten Zinsen folgt.
Neben diesem Grundgedanken hat der BGH den Anlegern auch aus dem Gesichtspunkt des Widerrufes von Haustürgeschäften sowie mit Blick auf hingegebene Treuhändervollmachten und deren Wirksamkeit recht gegeben.
Anleger in derartigen Immobilienfonds sollten daher ihre Vertragsgrundlagen und die Möglichkeiten einer Rückabwicklung anwaltlich prüfen lassen. Unserer Auffassung nach könnten diese Erwägungen im Grundsatz auch auf den Ankauf von Wohnungen oder Teileigentum im Bauherrenmodell anwendbar sein.
Die Initiatoren von verschiedenen Immobilienfonds hatten über Anlagevermittler Käufer für Projekte geworben, zu welchen diese ohne Eigenkapital beitreten konnten. Den Anlagevermittlern waren von kreditgebenden Banken hierzu die Kreditformulare direkt überlassen worden. Der Anteilskauf im Immobilienfond erfolgte lediglich kreditfinanziert.
Die in Aussicht gestellten Mieterwartungen hatten sich nicht erfüllt. Zudem war ein großer Teil der Anlagegelder offenbar nicht in die Immobilien geflossen, sondern von den Initiatoren der einzelnen Fonds vereinnahmt worden. Mietgarantieren, die hingegeben worden sind, stellten sich als wertlos heraus. Die Anleger verlangten von den Banken Rückzahlung der bereits geleisteten Zahlungen, die Banken umgekehrt bestanden auf der Erfüllung der abgeschlossenen Kreditverträge.
Der 2. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes sah im Fondbeitrittsgeschäft und im Kreditabschluß ein verbundenes Geschäft, so dass die Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes (nunmehr §§ 491 ff und 655a ff BGB) greifen. D. h. die Bank muss alle rechtlichen Einwendungen gegen sich gelten lassen, die der Anleger auch gegen die Initiatoren der Fonds erheben kann. In den vom BGH zu entscheidenden Fällen war dies der Einwand der arglistigen Täuschung. Dieser führte zu einem Anspruch der Anleger auch gegen die kreditgebenden Banken, den Anleger so zu stellen, als sei der Kreditvertrag nie geschlossen worden, woraus auch der Rückzahlungsanspruch in Bezug auf die bereits an die Bank geleisteten Zinsen folgt.
Neben diesem Grundgedanken hat der BGH den Anlegern auch aus dem Gesichtspunkt des Widerrufes von Haustürgeschäften sowie mit Blick auf hingegebene Treuhändervollmachten und deren Wirksamkeit recht gegeben.
Anleger in derartigen Immobilienfonds sollten daher ihre Vertragsgrundlagen und die Möglichkeiten einer Rückabwicklung anwaltlich prüfen lassen. Unserer Auffassung nach könnten diese Erwägungen im Grundsatz auch auf den Ankauf von Wohnungen oder Teileigentum im Bauherrenmodell anwendbar sein.