Das Ausnutzen eines geringen Angebotes bei der Mietpreisüberhöhung
22.06.2005
Mit Urteil vom 13.04.05 (Az: IIX ZR 44/04) setzt der BGH seine vermieterfreundliche Rechtsprechung zu § 5 WiStrG fort. Dem Mieter steht grundsätzlich ein Rückforderungsanspruch bei Mietpreisüberhöhung zu, wenn die vereinbarte Miete mehr als 20 % über der Vergleichsmiete liegt, und der Vermieter die Miete in Ausnutzung eines geringen Angebotes (Mangellage) vom Mieter erlangt hat.
Für die Beurteilung der Mangelsituation ist auf Wohngruppen (vergleichbaren Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) abzustellen. Ist jedoch zum Kriterium der Lage nur auf einem gesonderten Stadtteil abzustellen, oder ist die Wohnungssituation in der ganzen Gemeinden / in der ganzen Stadt zu beurteilen? Der BGH entscheidet dies zutreffend dahingehend, dass auf das gesamte Stadtgebiet abzustellen ist zur Beurteilung der Mangelsituation. Dies folgt aus der Vertragsfreiheit (der Mieter kann den Vertragsschluss ablehnen) und dem Wortlaut des § 5 WiStrG. Dem Mieter ist zuzumuten, auch in einem anderen Stadtteil nach vergleichbaren Wohnungen zu suchen.
Im übrigen äußert der BGH, ohne dies entscheiden zu müssen, Bedenken wie die Mangellage definiert wird. Nach dem BGH spricht viel dafür, ein geringes Angebot bereits dann abzulehnen, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind, oder das Angebot die Nachfrage, sei es auch nur geringfügig, übersteige. Dies entgegen der bislang herrschenden Auffassung, die eine geringes Angebot solange bejaht, bis das Angebot die Nachfrage spürbar übersteige.
Mit Blick auf dieses Urteil, und das Urteil des BGHs vom 28.01.04 (siehe Archiv) ist bei der Frage der Mietpreisvereinbarung erneut ein Gestaltungsspielraum gegeben, wir raten dazu die Verträge vor Vertragsabschluss dahingehend zu überprüfen.
Für die Beurteilung der Mangelsituation ist auf Wohngruppen (vergleichbaren Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) abzustellen. Ist jedoch zum Kriterium der Lage nur auf einem gesonderten Stadtteil abzustellen, oder ist die Wohnungssituation in der ganzen Gemeinden / in der ganzen Stadt zu beurteilen? Der BGH entscheidet dies zutreffend dahingehend, dass auf das gesamte Stadtgebiet abzustellen ist zur Beurteilung der Mangelsituation. Dies folgt aus der Vertragsfreiheit (der Mieter kann den Vertragsschluss ablehnen) und dem Wortlaut des § 5 WiStrG. Dem Mieter ist zuzumuten, auch in einem anderen Stadtteil nach vergleichbaren Wohnungen zu suchen.
Im übrigen äußert der BGH, ohne dies entscheiden zu müssen, Bedenken wie die Mangellage definiert wird. Nach dem BGH spricht viel dafür, ein geringes Angebot bereits dann abzulehnen, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind, oder das Angebot die Nachfrage, sei es auch nur geringfügig, übersteige. Dies entgegen der bislang herrschenden Auffassung, die eine geringes Angebot solange bejaht, bis das Angebot die Nachfrage spürbar übersteige.
Mit Blick auf dieses Urteil, und das Urteil des BGHs vom 28.01.04 (siehe Archiv) ist bei der Frage der Mietpreisvereinbarung erneut ein Gestaltungsspielraum gegeben, wir raten dazu die Verträge vor Vertragsabschluss dahingehend zu überprüfen.