Privates Baurecht

Schadensersatzanspruch/Mietminderung im Baurecht

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, der das Baurecht betraf, aber zugleich die Mietminderung bei einer gewerblichen Nutzung zum Gegenstand hatte. Ein Klinikbau wies eine Reihe von Bau-/Mietmängel auf. Die Mietvertragsparteien haben eine bestimmte Mietminderung und einen Schadensersatzanspruch vereinbart. Die Frage war, ob der Auftraggeber des Bauvorhabens, also der Vermieter, von seinem Auftragnehmer, dem Bauunternehmer, diese Beträge ersetzt verlangen kann. Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 27.09.2007 festgehalten, daß der vereinbarte Vergleichsbetrag, der zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt worden war, zwar Grundlage für einen Schadensersatzanspruch zwischen Bauunternehmer und Bauherr sein kann, jedoch nicht unmittelbar in Höhe des zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Betrages. Es sind zwei unterschiedliche Rechtsverhältnisse. Der zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelte Betrag kann nämlich unverhältnismäßig hoch sein, sich auf Tatsachen stützen, die nichts mit der Bauleistung zu tun haben, die nicht Bestandteil der nach dem Bauvertrag geschuldeten Leistung sind. Den Auftraggeber, hier den Vermieter, könnte ein Mitverschulden treffen, weil er seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht hinreichend nachgekommen war (BGH VII, ZR 80,05).

Für den Bauherren/Vermieter bedeutet dies, daß der Vergleich mit dem Mieter nur dann abgeschlossen werden sollte, wenn der Unternehmer mit in diesen Vereinbarungen miteingezogen wird in der gerichtlichen Auseinandersetzung durch eine entsprechende Streitverkündung.

Schallschutz für Doppelhaushälfte

In einem Urteil vom 14.06.2005 hatte sich das Oberlandesgericht München mit der Frage zu befassen, ob der Schallschutz für Wohnungseigentum ausreiche, wenn es sich faktisch um eine Doppelhaushälfte handelt (Az 28 U 1921/05).


Der Bauträger hatte nach anerkannten Regeln der Baukunst, die Doppelhaushälften entsprechend der Baubeschreibung mit für Wohnungseigentum ausreichendem, niedrigerem Schallschutz erstellen wollen.. Entscheidend war, dass in den Vertragsunterlagen ausdrücklich von Doppelhaushälften die Rede war. Den Kaufverträgen lag eine Teilungserklärung bei, in dieser wurde trotz Schaffung von Wohnungseigentum die Rechtsstellung wie bei einem Reihenhausgrundstück geschaffen (getrennter Keller, eigene Warm-, Wasser- und Heizungsversorgung, Wasch- und Trockenraum, eigenes Treppenhaus, durchgehende Trennwand). Das Gericht ist der Auffassung, dass die Käufer erwarten dürften, dass auch die an eine Doppelhaushälfte zu stellende Schallschutzanforderung eingehalten wird. Ein solches Objekt werde vom Markt als Doppelhaushälfte gesehen.

Der Bauträger wäre demnach verpflichtet gewesen, die strengeren Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten.

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen

Zur Hemmung der Verjährung rügte ein Auftraggeber aussergerichtlich Mängel in dem von ihm in Auftrag gegebenen Böden in Form von Rissbildungen. Daraufhin fand eine Begehung der Böden durch den Werkunternehmer und den Hersteller der Materialien statt.

Im anschließenden gerichtlichen Verfahren begehrte der Auftraggeber Schadensersatz nicht nur wegen der Rissbildung, sondern auch mit Blick darauf, dass er ursprünglich eine Bodendicke von 30 mm in Auftrag gegeben habe, der Auftragnehmer jedoch diese Schichtdicke nur teilweise eingehalten habe.

Der Auftragnehmer berief sich mit Blick auf die zu geringe Schichtdicke auf die Verjährung. Diese sei lediglich mit Blick auf die Risse gehemmt worden.

Der Bundesgerichtshof hat in Fortsetzung seiner bisherigen Rechtssprechung mit Urteil vom 07.07.2005 (Az: VII ZR 59/04) nochmals festgestellt, dass ein Auftraggeber, der Mängelansprüche geltend macht, nicht verpflichtet ist, zu den Ursachen der festgestellten Mangelerscheinungen vorzutragen. Es genügt der an einen Auftraggeber zu stellenden Darlegungslast, wenn die Mangelerscheinungen, die Symptome, beschrieben werden. Dadurch werde auch der zugrunde liegende Mangel selbst Gegenstand des Vortrages des Auftraggebers. Im zitierten Fall zeigte sich, dass die Risse u.a. auch auf die zu geringe Schichtdicke des Bodens zurückzuführen waren, so dass mit der Rüge der Risse als Symptom auch der Mangel der zu geringen Schichtdicke von der Hemmung der Verjährung umfasst war.